6 formas de garantia para aluguel de imóveis

26 de setembro, 2019

Alugar um imóvel, seja ele uma casa, um apartamento ou para fins comerciais, pode se transformar numa grande dor de cabeça, pois são muitas exigências e desconfortos nesse momento tão importante. 

As garantias para a locação de imóveis são reguladas pela Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que prevê que qualquer garantia de locação se estende até a data de devolução do imóvel ao proprietário. Além disso, orienta que a apresentação de outra garantia deve ser notificada dentro de 30 dias ao locatário ou inquilino.

Mas, felizmente, há outras formas de garantia para aluguel de imóveis. Listamos outras 6 formas para você conhecer mais sobre o assunto e escolher a que mais combina com o seu perfil. 

1 – Fiador

Indicado por você, no papel de locatário ou inquilino, o fiador será corresponsável pelo pagamento do aluguel, assim como por quaisquer outras encargos e responsabilidades que estejam no contrato de locação. Geralmente, o fiador deve ser proprietário de imóvel já quitado, possuir uma boa saúde financeira e estar localizado na mesma cidade.

Embora seja a forma mais viável financeiramente para você, locatário, encontrar a pessoa certa, que esteja disponível para ser seu fiador, pode ser uma tarefa um tanto quanto difícil e, em alguns casos, constrangedora tanto para quem está sendo convidado como para quem está convidando.

2 – Depósito Caução

O inquilino deposita antecipadamente o equivalente a três meses de aluguel numa conta transitória, que ficará em nome do proprietário do imóvel ou, em alguns casos, em nome da imobiliária. 

O desconforto de ter um valor grande que você antecipou ao proprietário, tem sido a principal barreira para esse tipo de mecanismo nos contratos de locação atuais, pois caso o dono do imóvel, ao final do contrato, não devolva o dinheiro, você terá que processá-lo.

Se o pagamento estiver em dia, ao final do contrato, o inquilino saca o dinheiro corrigido. Semelhante ao que ocorre no título de capitalização, se houver uma dívida menor do que o valor do depósito, o proprietário ficará com o valor desse prejuízo e o restante será devolvido a você locatário.

3 – Título de Capitalização em Garantia de Aluguel

O mecanismo financeiro do Título de Capitalização é semelhante ao de Depósito Caução. O inquilino, na assinatura do contrato, compra um título de capitalização em seu nome, equivalente a três meses de aluguel, que fica vinculado ao contrato de locação. Ter a figura jurídica de uma seguradora trará mais conforto para as partes.

Ao término do contrato, se tudo estiver em dia, resgata-se o título com correção. Se não, o título é sacado pelo proprietário do imóvel para cobrir o prejuízo. Havendo sobra de recurso, o dinheiro poderá sacado pelo locatário. O inquilino não precisa comprovar renda e é dispensada a análise de crédito pela seguradora. A vigência pode ser de 12, 15 ou 30 meses, dependendo do seu contrato de aluguel.

Mas fique atento: alguns contratos de aluguel podem exigir títulos superiores a 3 meses de aluguel. Negocie esse mecanismo com a imobiliária ou com o proprietário do imóvel.

As principais desvantagens são que, em alguns casos, o valor de exigência do contrato pode ultrapassar os 3 meses da caução em dinheiro e, quando o título de capitalização for resgatado antes do prazo do contrato, haverá desconto no valor depositado. Esse desconto é definido no momento da contratação do plano de Garantia Aluguel.

4 – Seguro Fiança Locatícia

É a segunda garantia mais usada, após o fiador. Como previsto na Lei do Inquilinato, o locatário pode contratar os serviços de uma seguradora, que será responsável pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência.

Funciona como uma transferência de dívida. Após a caracterização de inadimplência, o proprietário receberá da seguradora os valores acordados no seguro e a seguradora passa a ser a credora e utilizará os mecanismos legais para recuperação do crédito cedido.

As desvantagens: não há devolução de qualquer valor com o fim da locação e precisa de comprovação de renda e aprovação de crédito na seguradora para contratação do seguro de fiança.

5 – Carta de Fiança Bancária

Um banco dá uma carta de fiança ao inquilino. Caso o locatário não pague algum aluguel ou encargo, a instituição paga e, depois, faz a cobrança. A obtenção da fiança vai gerar um custo fixo. A diferença entre essa modalidade e o seguro fiança é que a carta de fiança possui uma indenização máxima pré-fixada, ou seja, se o prejuízo for maior do que o limite da apólice, o proprietário assumirá uma perda.

6 – Cessão fiduciária de fundos de investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é um mecanismo financeiro criado em 2005 e muito pouco utilizado por desconhecimento dos locatários, dos proprietários e das imobiliárias.

Nesta modalidade de garantia de aluguel, o inquilino se compromete a passar cotas de investimento para o nome do proprietário do imóvel, por meio de contrato de cessão de crédito. Esta obrigação é informada ao administrador do fundo de investimentos para bloquear a sua negociação.

O momento da verdade!

É fundamental o conhecimento de todas as garantias disponíveis no mercado e muita atenção na hora de fechar o contrato de locação – assim você terá a certeza de que nenhuma medida ilegal ou abusiva está sendo adotada.

Por isso, é sempre bom lembrar que o inquilino é livre para escolher a seguradora que quer fechar o contrato. A obrigatoriedade imposta por algumas empresas de contratar o seguro fiança locatícia ou o título de capitalização aluguel de uma determinada empresa deve ser negociada, buscando o melhor custo-benefício entre as partes: proprietário e locatário.

O que você precisa para fazer um Seguro de Fiança Locatícia?

A seguradora fará uma análise cadastral para aprovar o seu seguro, inclusive consultando alguns órgãos de proteção ao crédito como Serasa Experian, ASPC, Boa Vista, SPC entre outros.

Parece ser complicado, mas normalmente esses documentos também serão exigidos no momento de elaboração do contrato de aluguel pela imobiliária. Faça uma pasta com esses documentos, ganhando tempo e organização no momento da locação.

As informações básicas para aprovação da seguradora são:

  1. Os dados pessoais e de renda de quem será ou serão os inquilinos;
  2. Os valores de aluguel, condomínio e IPTU.

Outros documentos podem ser solicitados como o contato da imobiliária ou locador, endereço completo do imóvel e última declaração de IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física). 

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